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不動産オーナーの法人化のメリット

賃貸不動産を所有する資産家の方々にとって、税負担の増加は避けられない課題となっています。所得税の累進課税により、収益が増えるほど税率が上昇し、手元に残る資金が目減りしていく。さらに将来的には相続税の負担も重くのしかかります。
こうした課題を解決する有効な手段として、不動産オーナーの法人化が多くの不動産オーナーから選ばれています。すべてのケースで法人化がメリットになるわけではありませんが、不動産管理会社を設立して法人化すると、給与所得として収入を受け取ることができ、家族や親族への役員報酬の支払いも可能になります。
さらに、相続時には不動産ではなく自社株が相続財産となるため、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

法人化による大きなメリットが期待できる方

• 不動産所得が年間800万円以上ある
• 複数の賃貸物件を所有している
• 相続税が心配で対策を考えている
• 家族への所得分散を図りたい
• 次世代への円滑な事業承継を実現したい
• これから新たに物件を取得する予定がある

一つでも当てはまる方は、ぜひ当事務所にご相談ください。不動産法人化でお悩みの方へ、最適な解決策をご提案いたします。

 

不動産事業の法人化とは？基本的な仕組み

不動産事業の法人化とは、個人で所有・運営している賃貸不動産事業を法人形態に移行することを指します。
その本質的な目的は、個人に集中する所得を法人へ移転し、親族などの関係者に役員報酬を支払うことで所得を分散させることにあります。
この所得分散により、累進課税による高い税率の適用を回避し、トータルでの税負担を軽減することが可能になります。さらに、将来の相続財産の増加を抑制し、次世代への円滑な資産承継を実現する効果も期待できます。

 

不動産事業の法人化、主な3つの方式

不動産事業の法人化には、主に以下の3つの方式があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に最適な方式を選択することが重要です。

 

【方式1】不動産所有方式

建物を法人が所有し(個人オーナーから譲渡、または新築時から法人名義で取得)、賃借人からの家賃収入を法人の収益とする方式です。

代表的なパターンは、「土地は個人所有、建物は法人所有」というスキームです。
法人が個人から土地を借りて建物を所有し、賃借人に部屋を貸し出します。法人は地代を個人オーナーに支払い、家賃収入から地代や諸経費を差し引いた利益を法人に留保します。

 

【こんな方におすすめ】

• 不動産収入が年間2,000万円以上と規模が大きい
• これから新築する予定がある(新築時から法人名義にすれば移転コストが不要)
• 長期的な視点で最大限の節税効果を求める

 

【方式2】不動産管理委託方式

土地・建物の所有権は個人オーナーのまま、不動産の管理業務(家賃集金、清掃、修繕手配、入居者対応など)のみを法人に委託する方式です。
法人は管理業務の対価として、家賃収入の一部を管理料として受け取ります。個人オーナーはこの管理料を必要経費として計上できます。

【こんな方におすすめ】

• まずは小規模から法人化を試してみたい
• 初期投資を抑えたい
• 不動産収入が年間1,000万円未満で、大きな所得分散効果を求めない

 

【方式3】一括転貸方式(サブリース)

土地・建物の所有権は個人オーナーのまま、法人が物件全体を一括で借り上げ、賃借人に転貸する方式です。いわゆるサブリースと呼ばれるスキームです。
法人は個人オーナーに一定の賃料を支払い、賃借人からはより高い家賃を受け取ります。この差額が法人の収益となります。

【こんな方におすすめ】

• 不動産収入が年間1,500万円前後
• 管理委託方式より高い節税効果を求めるが、所有方式の初期コストは避けたい
• 空室リスクをある程度コントロールできる物件を所有している

 

3方式の比較表

項目	不動産所有方式	管理委託方式	一括転貸方式
所得分散効果	◎ 最大	△ 限定的(5〜10%)	○ 中程度(10〜15%)
初期コスト	× 高額	◎ 最小	○ 少ない
実施の難易度	△ 高い	◎ 低い	○ 中程度
空室リスク	個人	個人	法人
相続対策効果	◎ 高い	△ 低い	○ 中程度

 

 

不動産法人化による7つのメリット

【Point1】所得税と法人税の税率差による大幅な節税効果

個人の不動産所得は、他の所得と合算されて累進税率により課税されます。国税庁の税率表によれば、所得税率は5%から最高45%まで7段階に区分されており、課税所得が増えるほど税負担は重くなります。

 

所得税の税率(令和6年度)

課税所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超〜330万円以下	10%	97,500円
330万円超〜695万円以下	20%	427,500円
695万円超〜900万円以下	23%	636,000円
900万円超〜1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超〜4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

一方、法人税は累進課税ではなく、中小法人の場合は比較的低い税率が適用されます。

 

法人税の税率(令和2年4月1日以後開始事業年度)

区分	税率
中小法人:年800万円以下の部分	15%
中小法人:年800万円超の部分	23.2%

【引用元】国税庁 No.2260 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

 

【Point2】給与所得控除による追加の節税効果

個人事業では青色申告特別控除が最大65万円(令和2年分以降、電子申告等の要件を満たす場合)に限られます。しかし法人化すると、役員報酬という形で所得を受け取ることができ、給与所得控除という税制優遇が適用されます。

 

給与所得控除額(令和2年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
162.5万円以下	55万円
162.5万円超〜180万円以下	収入金額×40%-10万円
180万円超〜360万円以下	収入金額×30%+8万円
360万円超〜660万円以下	収入金額×20%+44万円
660万円超〜850万円以下	収入金額×10%+110万円
850万円超	195万円(上限)

 

【Point3】所得分散による家族全体での税負担軽減

法人化により、配偶者や子どもを役員にして役員報酬を支払うことで、家族全体に所得を分散できます。これにより、オーナー個人に集中していた高い税率を回避し、家族全員が低い税率の適用を受けることが可能になります。
この所得分散により、数百万円単位の税負担軽減が実現できます。

 

【Point4】将来の相続財産増加を防止し相続税を軽減

個人で不動産事業を継続すると、毎年の収益がオーナー個人の財産として蓄積され、相続財産が増加し続けます。国税庁の統計によれば、相続税の最高税率は55%に達し、相続財産が大きくなるほど税負担は重くなります。
法人化することで、収益の一部が法人に留保され、また家族への所得分散により個人の財産増加を抑制できます。これにより将来の相続税負担を大幅に軽減することが可能です。
ただし、法人の株主構成には注意が必要です。オーナーが100%株主の場合、法人株式の価値上昇が相続財産になるため、設立時から次世代を株主にするなどの対策が重要です。

 

【Point5】経費計上の範囲が大幅に拡大

 

親族への給与支払い

個人事業の場合、青色事業専従者給与として親族に給与を支払うことは可能ですが、以下のような厳しい制限があります。

• 事前に税務署への届出が必要
• 専従者である必要がある(他の仕事との兼業が制限される)
• 金額の妥当性について税務署の厳しいチェックがある

一方、法人では親族を役員として役員報酬を支払うことができ、事業専従の要件もなく、より柔軟な給与設定が可能です。ただし、不相当に高額な報酬は損金不算入となるため、適切な金額設定と議事録等の証拠書類の保管が必要です。

 

生命保険料の経費計上

個人事業主の場合、本人の生命保険料は必要経費にならず、生命保険料控除(最大12万円)の対象となるのみです。
しかし法人では、法人を契約者、役員を被保険者とする生命保険に加入でき、保険の種類に応じて保険料の全部または一部を損金に算入できます。これにより、法人税の節税と同時に、将来の役員退職金の原資を準備することが可能です。

 

退職金の支給

個人事業主は自分自身への退職金を経費にできません。また、小規模企業共済の掛金(月額最大7万円)を所得控除できるのみです。
法人化すると、役員退職金を支給でき、法人は退職金全額を損金に算入できます。また、退職金を受け取る個人側も、退職所得控除により大幅な節税効果があります。

 

退職所得控除額の計算

• 勤続年数20年以下:40万円×勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年超:800万円+70万円×(勤続年数-20年)

例えば、30年勤続で3,000万円の退職金を受け取る場合、退職所得控除額は1,500万円となり、課税対象は750万円((3,000万円-1,500万円)×1/2)のみとなります。
さらに、死亡退職金の場合は相続税の非課税枠「500万円×法定相続人の数」が適用され、相続税の負担も軽減されます。

 

【Point6】欠損金の繰越期間が長い

個人事業の場合、青色申告による純損失の繰越控除期間は3年間です。しかし法人の場合は最長10年間(平成30年4月1日以後開始事業年度)欠損金を繰り越すことができます。
不動産事業では大規模修繕や災害による損失など、一時的に大きな損失が発生することがあります。法人化することで、こうした損失を長期間繰り越して将来の利益と相殺でき、税負担を平準化できます。

【引用元】国税庁「No.5762」青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5762.htm

【引用元】国税庁「No.5763」欠損金の繰戻しによる還付
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5763.htm

 

【Point7】事業承継がスムーズに

個人の不動産事業を承継する場合、不動産の名義変更(相続または贈与)が必要となり、登録免許税や不動産取得税などの負担が発生します。
法人化していれば、株式の承継により事業承継が可能です。段階的に株式を贈与することで、相続時精算課税制度や暦年贈与を活用した計画的な承継が実現でき、不動産の名義変更に伴うコストも不要です。

 

 

法人設立の5つのステップ

実際に法人を設立する流れをご紹介します。計画的に準備を進めることで、スムーズな設立が可能です。

 

【STEP1】法人の種類を決定する

不動産事業の法人化では、主に2つの法人形態が選択されます。

• 株式会社:株主が出資した金額の範囲で責任を負う形態です。
• 合同会社(LLC):出資者全員が有限責任社員となる比較的新しい会社形態

不動産賃貸業の法人化では、合同会社を選択するケースが増えています。設立費用が抑えられ、決算公告義務もないため、中小規模の不動産事業には適しています。
ただし、将来的に金融機関から大規模な融資を受ける予定がある場合や、対外的な信用を重視する場合は「株式会社」が適しています。

 

【STEP2】定款の作成

定款とは、会社の基本的なルールを定めた書面です。会社法に基づいて作成する必要があります。

 

【STEP3】資本金の払い込みと登記書類の準備

 

資本金の払い込み

定款作成後、発起人の個人口座に資本金を振り込みます。
【注意】資本金1,000万円以上にすると、設立初年度から消費税の課税事業者になるため、通常は1,000万円未満に設定します。

 

登記申請書類の準備

法務局に提出する書類を準備します。

 

登録免許税

• 株式会社:15万円(または資本金額×0.7%の高い方)
• 合同会社:6万円(または資本金額×0.7%の高い方)

 

【STEP4】法務局で設立登記

登記書類を法務局に提出します。
【重要】登記申請した日が会社の設立日になります。希望する設立日がある場合は、その日に申請するよう計画してください。
通常、申請から1〜2週間程度で登記が完了します。補正(書類の不備)があれば連絡が来ますので、速やかに対応してください。

 

【STEP5】税務署等への届出

会社設立後、各種行政機関への届出が必要です。
税務署への届出(設立から2ヶ月以内)

 

不動産の法人化でよくあるご質問

 

Q1. どのくらいの規模になったら法人化を検討すべきですか？

 

A. 一般的には、不動産所得が年間500万円〜800万円を超えてくると、個人の所得税率が法人税率を上回るため法人化のメリットが出やすくなります。個々の状況によって最適なタイミングは異なるため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

 

Q2. 法人化すると融資は受けやすくなりますか？

 

A. 一概には言えません。新設法人の場合、実績がないため当初は個人より融資条件が厳しくなることがあります。一方、法人として決算書を重ねて信用を築き、事業計画がしっかりしていれば、個人より大きな融資を受けられる可能性もあります。

 

Q3. 法人化後の維持費用はどのくらいかかりますか？

 

A. 主な維持費用として、税理士報酬が年間30万円〜50万円程度、法人住民税の均等割が年間7万円程度(資本金1,000万円以下の場合)かかります。その他、社会保険料、登記変更費用、事務処理コストなども考慮が必要です。トータルで年間50万円〜100万円程度の固定費を見込んでおくとよいでしょう。

 

Q4. 法人化すると相続税対策になると聞きましたが、本当ですか？

 

A. 法人化には相続税対策としてのメリットがある一方、注意点もあります。相続対策として有効かどうかは、資産状況や家族構成によって異なるため、専門家による総合的な診断が重要です。

 

 

【関連ページ】

不動産オーナーの相続対策に関しては、こちらのページで詳しく掲載しています。

不動産オーナーの相続税申告に関しては、こちらのページで詳しく掲載しています。

 

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