相続解決事例

基本情報

相談時の状況は？

数十年前に、ご両親の生前のご自宅の土地二筆を兄妹でそれぞれ1/2ずつ相続されたものの、兄妹ともに既に独立されており、以来未利用のままとなっていました。
共有名義を解消し、それぞれが一筆ずつの単独名義とし、最終的にはお兄様の所有地は売却、妹様の所有地にはその娘様一家の新居を建築したいとのことでした。

相談への対応

隣り合う二筆の共有名義の土地をそれぞれ単独名義とするため、兄妹間で持分の交換を行いました。 一筆の共有名義の土地の分筆であれば譲渡とはみなされませんが、今回のように二筆以上の共有名義の土地の持分の交換は税務的には譲渡とみなされます。

ただし、個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。 兄妹間で金銭の授受や贈与税の論点を排除するため、今回は等価交換をご提案し、それぞれの土地の評価額を算出し、交換の最適な持分数のご提示までさせて頂きました。

No.3502 土地建物の交換をしたときの特例
参考サイト（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm

対応による結果

持分の交換によりスムーズに共有名義の解消をすることができました。
また、交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用することが、交換特例の適用を受けるための要件ですので、売却予定のお兄様は適用を受けることはできませんでしたが、妹様は自用地として使い続けるため、交換特例の適用を受け、譲渡（交換）に係る所得税がゼロとなりました。

【節税額の詳細】

当事務所にご依頼いただいたことで、譲渡（交換）に係る所得税・住民税計240万円の節税！

今回の対応のポイント

不動産の相続時に相続人間で共有名義とすることも多いと思います。一見公平に見えますが、不動産トラブルの中で最も多いものの一つが、この不動産の共有です。
共有者全員の同意がなければ全体の売却はできず、持分のみの売却はあまり現実的ではありません。
また、相続の度に共有者が増え、意見の一致が難しくなり、そのまま放置せざるを得なくなります。 共有者間の意思疎通を図ることができる間に、共有名義を解消しておくことが大切です。

共有名義の解消にはいくつかの方法がありますが、今回の固定資産の交換の特例もその一つです。うまく活用できれば大きなメリットがありますが、税務の専門知識が必要です。弊所では、対象地の不動産評価から、譲渡（交換）額の算出、交換契約書、確定申告書の提出までサポートさせて頂きます。
また、土地の交換登記については提携の司法書士の先生のご紹介も可能です。

名古屋市中区　笘原拓人税理士事務所　相続税専門チーム