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不動産オーナーのための相続税申告
不動産オーナーのための相続税申告
不動産の相続税申告
土地や賃貸物件などの不動産をお持ちの方にとって、相続は避けて通れない重要な問題です。特に不動産の評価は複雑で、適切な申告を行わないと本来より高い相続税を支払うことになったり、逆に過少申告で税務調査の対象となるリスクもあります。
笘原拓人税理士事務所では、不動産相続に特化した税理士が、現地調査から評価、申告、そして相続後の資産管理まで、ワンストップでサポートいたします。
不動産オーナーの方の、こんなお悩みを解決します
- 所有不動産の正確な評価額が分からない
- 相続税がいくらになるのか見当がつかない
- 複数の土地や建物があり、どう分ければいいか分からない
- 相続税の納税資金が不足しそう
- 被相続人が何の相続対策もせずに亡くなってしまった
一つでも当てはまる方は、ぜひ当事務所にご相談ください。不動産相続のプロフェッショナルが、最適な解決策をご提案いたします。
不動産評価の方法は税理士によって大きく異なります
評価方法の違いが納税額を左右する
不動産評価の方法は、税理士によって大きく異なります。相続専門の税理士と、相続税の申告に不慣れな税理士とでは、納税額に大きな開きが出ることがあるのです。
相続された土地が、がけ地、あるいは地面が傾斜している土地などは、土地・不動産の評価額を下げることができ、相続税を節税できる可能性が非常に高いです。
そのため、専門の税理士へご相談されることを強くお勧めいたします。
なぜ税理士によって評価額が変わるのか?
土地の評価には、路線価方式や倍率方式など、複数の計算方法があります。さらに、土地の形状、接道状況、周辺環境などによって、様々な補正率を適用する必要があります。
例えば、不動産評価には、さまざまな減額要素が存在します。また、建物についても、減額要素が存在し、固定資産税評価額をベースとしつつ、貸家の場合は借家権割合を考慮するなど、専門的な知識が求められます。
これらの減額要素を見逃さず、適切に評価することで、数百万円から数千万円単位で相続税額が変わることも珍しくありません。
そのためには、現地調査と役所調査が不可欠で、適切な評価のためには、実際に現地を訪れて土地や建物の状況を確認することが重要です。
不動産オーナーのための相続税の基礎知識
相続税の計算は4つのポイントで決まります。相続税の計算プロセスを正しく理解することで、どこに節税のポイントがあるかが見えてきます。
【Point１】課税対象となる遺産総額の確定
相続税の計算は、まず「何が相続財産になるのか」を正確に把握することから始まります。
プラスの財産（相続税の対象となる財産）
【金融資産】
- 現金、預貯金(普通預金、定期預金、当座預金など)
- 有価証券(上場株式、非上場株式、投資信託、国債、社債など)
- 貸付金、売掛金などの債権
【不動産関連の財産】
- 土地(宅地、農地、山林、雑種地など)
- 建物(自宅、賃貸アパート、店舗、工場など)
- 借地権、地上権などの不動産に関する権利
- 未収家賃(相続開始時点で受け取っていない家賃収入)
- 敷金・保証金(返還義務のないもの)
【生命保険・退職金】
- 生命保険金(※一定額まで非課税)
- 死亡退職金(※一定額まで非課税)
【その他の財産】
- 自動車、船舶、航空機
- 貴金属、宝石、書画骨董
- ゴルフ会員権、リゾート会員権
- 著作権、特許権などの知的財産権
マイナスの財産(遺産総額から差し引ける債務)
【借入金・負債】
- 住宅ローン、アパートローンなどの借入金
- 未払いの買掛金、事業上の債務
- 未払いの医療費、介護費用
- クレジットカードの未払金
【税金関連】
- 相続開始時点で未払いの所得税、住民税
- 固定資産税、都市計画税(未払分)
- 事業税、消費税(事業を営んでいた場合)
【葬儀費用】
- 通夜、告別式にかかった実費
- 火葬、埋葬費用
- お布施、戒名料(社会通念上相当な金額)
- 遺体の搬送費用
※ただし、香典返し、法事の費用、墓地購入費用などは控除できません。
相続税が非課税となる特別な財産
以下の財産は、相続税の課税対象から除外されます。
【祭祀財産】
- 墓地、墓石、霊廟
- 仏壇、仏具、神棚、神具
- 位牌、遺骨を納める骨壺
【非課税枠のある財産】
- 生命保険金：500万円 × 法定相続人の数まで非課税
- 死亡退職金：500万円 × 法定相続人の数まで非課税
【Point2】課税遺産総額の算出(基礎控除の適用)
遺産総額が確定したら、次に「基礎控除額」を差し引きます。
基礎控除額の計算式
● 基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
基礎控除額の計算式
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
課税遺産総額の計算
● 課税遺産総額 = 遺産総額 - 基礎控除額
重要：この金額がゼロ以下なら、原則として相続税の申告は不要です。
ただし、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を適用する場合は、相続税額がゼロになっても申告が必要です。
【Point３】法定相続分で按分し、相続税の総額を計算
課税遺産総額を、法定相続分で仮に分割し、各相続人の相続税額を算出します。
法定相続分とは
| 相続人の構成 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者と子 | 配偶者1/2、子1/2(子が複数の場合は均等に分ける) |
| 配偶者と親 | 配偶者2/3、親1/3 |
| 配偶者と兄弟姉妹 | 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4 |
| 子のみ | 子全員で均等に分ける |
| 配偶者のみ | 配偶者が全額 |
相続税の速算表
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
【Point４】実際の取得割合で税額を配分し、各種控除を適用
相続税の総額を、実際に遺産を取得した割合で各相続人に按分し、さらに適用可能な税額控除を差し引いて、最終的な納税額が決まります。
主な税額控除
【配偶者の税額軽減】
配偶者が取得した財産のうち、以下のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分相当額
【未成年者控除】
相続人が未成年(18歳未満)の場合
- 控除額：10万円 × (18歳 - 相続時の年齢)
【障害者控除】
相続人が障害者の場合
- 一般障害者：10万円 × (85歳 - 相続時の年齢)
- 特別障害者：20万円 × (85歳 - 相続時の年齢)
【相次相続控除】
10年以内に連続して相続が発生した場合、前回の相続で支払った相続税の一部を控除できます。
不動産の相続税申告手続きの主な流れ
ステップ1: 遺言書の確認
相続税申告を始める前にまず確認すべきことは、被相続人(亡くなった方)が遺言書を残していないかということです。
遺言書の有無によって、相続手続きの進め方が大きく変わります。
- 遺言書がある場合：原則として遺言書の内容に従って遺産を分割
- 遺言書がない場合：相続人全員で遺産分割協議を行う
遺言書の種類
- 自筆証書遺言 (被相続人が自分で書いた遺言書)
無効となってしまうことを防ぐため、絶対に開封せず、家庭裁判所に検認の申し立てを行いましょう。 - 公正証書遺言 (公証役場で作成された遺言書)
作成された公証役場で遺言書の正本または謄本を取得しましょう。 - 秘密証書遺言(遺言書の存在だけを公証人に証明してもらう形式)
ステップ２: 相続人の確定
遺産分割協議や相続税申告を進めるには、まず「誰が相続人なのか」を正確に把握する必要があります。
相続人が1人でも欠けた状態で行った遺産分割協議は無効となるため、慎重な調査が必要です。
相続人の調べ方
被相続人の「出生から死亡まで連続した戸籍謄本」を取得し、法定相続人が存在しないかを確認します。
ステップ３: 遺産の調査・評価
相続税申告では、土地や建物・生命保険・所有物など、被相続人が所有していたすべての財産を申告する必要があります。
不動産の評価には、土地の評価・建物の評価・貸家建付地などの評価が適応されます。
不動産の評価
相続税申告における不動産の評価は、以下のような方法があります。
- 路線価方式： 国税庁が公表する路線価をもとに評価されます。
- 倍率方式： 路線価が定められていない地域に適用され、固定資産税評価額 × 倍率で求められます。
- 減額要素： がけ地・傾斜地・間口が狭い・私道、無道路・騒音、悪臭などの環境要因があるなど、適切に適用することで、評価額を大幅に下げられる可能性があります。
建物では、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
賃貸物件の場合は、借家権割合(通常30%)を控除できます。
賃貸アパートやマンションが建っている土地は、評価額の計算式により減額できます。
● 評価額 = 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
例：自用地評価額1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合
→ 1億円 × (1 – 0.6 × 0.3 × 1.0) = 8,200万円(1,800万円の減額)
土地家屋の評価（出典：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htmステップ４: 遺産分割協議
遺言書がない場合、または遺言書があっても相続人全員の合意があれば、遺産分割協議によって遺産の分け方を決めることができます。
自宅や賃貸物件の土地は、小規模宅地等の特例により評価額を最大80%減額できます。特例を受けられる相続人が取得することで、相続税を大幅に節税できます。
また、配偶者が多くの財産を相続すると、一次相続の相続税は少なくなりますが、配偶者が亡くなった際の二次相続で子供たちに高額な相続税が課される可能性があります。二次相続も見据えた最適な分割を検討しましょう。
遺産分割の方法
不動産を含む遺産の分割方法には、以下の4つがあります。
- 現物分割： 財産をそのままの形で分ける方法です。
- 代償分割： 特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
- 換価分割： 不動産を売却して現金化し、その現金を分ける方法です。
- 共有： 複数の相続人で不動産を共有する方法です。但し、共有は将来のトラブルの原因となりやすいのでできるだけ避けることをお勧めします。
遺産分割協議書の作成
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
ステップ５: 相続税申告書の作成
相続税の納付期限は、申告期限と同じく相続開始から10ヶ月以内です。
相続税には基礎控除があり、遺産総額が基礎控除額以下であれば申告は不要です。
提出期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内となります。
基礎控除額
● 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
(例) 相続人が配偶者と子供2人の場合: 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
遺産総額が4,800万円以下なら申告不要
ただし、小規模宅地等の特例や配偶者控除を適用する場合は、控除後の税額がゼロでも申告が必要です。
ステップ６: 相続税の納付
納付期限
相続税の納付期限は、申告期限と同じく相続開始から10ヶ月以内です。
【納付方法】
- 現金一括納付(原則)： 最も基本的な納付方法です。
- 延納(分割払い)： 現金納付が困難な場合、分割払いが認められることがあります。
- 物納(不動産などで納付)： 延納でも困難な場合、不動産や株式などで納付できます。
- クレジットカード納付： 1,000万円未満の税額の場合、認められることがあります。
延納制度の要件（出典：国税庁「No.4211 相続税の延納」）
物納制度の要件（出典：国税庁「No.4214 相続税の物納」）
https://www.nta.go.jp/taxes/nozei/enno-butsuno/01.htm（平成7年6月現在）
ステップ７: 不動産の名義変更
相続登記の義務化
2024年4月から、相続登記が義務化されました。
- 期限： 相続を知った日から3年以内
- 罰則： 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
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不動産の相続申告でよくあるご質問
Q,相続税の申告期限はいつまでですか？
A,相続開始(被相続人が亡くなった日)を知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限を過ぎると、延滞税や加算税が課される可能性がありますので、早めのご相談をお勧めします。
Q,賃貸物件は評価額が下がると聞きましたが…
A,はい。賃貸に供している土地は「貸家建付地」として評価額が下がります。また、小規模宅地等の特例を適用できれば、さらに50%の減額が可能です。
Q,相続税が払えない場合はどうすればよいですか？
A,延納(分割払い)や物納(不動産での納税)の制度があります。また、不動産の一部を売却して納税資金を確保する方法もあります。状況に応じて最適な方法をご提案いたします。
Q,税務調査が入る可能性はありますか？
A,不動産を多く所有している場合、税務調査の対象となる確率は高くなります。ただし、適切に評価し、正確に申告していれば過度に心配する必要はありません。当事務所で申告した場合、税務調査について詳しく記載した「税務調査についての資料」をお渡ししサポートいたします。
Q,相続した不動産を売却する場合の税金は？
A, 譲渡所得税が課税されます。ただし、相続した不動産を3年10ヶ月以内に売却すれば、「相続税の取得費加算の特例」により、税負担を軽減できます。売却のタイミングも含めてアドバイスいたします。
不動産オーナーの相続対策に関しては、こちらのページで詳しく掲載しています。
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＜対応可能分野＞
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当事務所では、税務署との見解の相違等により仮に相続税申告後に修正申告が必要になった場合や、追加で財産が発見された場合等も、責任をもってしっかりと対応させていただきます。
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相続税申告の品質保証を10年にわたってお約束できるのも、作成する相続税申告書の品質面と業務体制に自信があるからです。
≪ 情報管理の徹底（マイナンバー対応）≫
平成28年に相続を開始した分から、税務署に提出する相続税申告書には被相続人と相続人のマイナンバーの記載が必要になりました。
当事務所ではお客様のマイナンバーについて、厳重に取り扱う方針を定めています。 また、お客様の個人情報や財産情報についても、東証1部上場企業のミロク情報サービスの定める基準に基づいた管理方法を全て実施し、徹底管理をしております。 個人情報保護法及び税理士法38条、54条の守秘義務に基づき、第三者に漏らすことはございませんので、安心してご相談ください。
愛知県限定で出張相談もいたします。訪問の際には会社名がわからない車でお伺いいたしますので、ご安心ください。
よくあるオプション料金などが追加され、「予想以上の料金がかかってしまった」なんてことはありませんので、安心してご相談ください。
代表者挨拶
私たちが相続税の申告業務で最も大切にしていることは、円滑に相続を完了させることです。
そのために、最も重視していることはスピードです。
スピードは次のような成果をもたらします。
相続税額や遺産分割が未完了である不安な時間が短くなる。
誤った知識による外部からの混乱が入る可能性が減る。
遺産を早く相続人のもとへ届け、遺産を早期に使用することができる。
会社の代表者であったり、アパート経営者であったり、金融機関からの借入金のある方は、遺産の分割や債務の確定など、金融機関を早期に安心させることができる。
何かあったときに備え、相続税の申告納税の期限まで、対応する時間的な余裕を持つことができる。
などなど。 スピードは良いことしか生みません。
また、弊社はスピードを重視しながらも、税法上の特例や節税モレ、財産を誤って高く評価してしまう、または逆に財産を漏らしてしまうなどがないように、品質を担保することができる強みがあります。
一緒にお仕事をさせていただいている他士業の先生方からもコメントを頂いております
司法書士こんどう事務所 代表 近藤正先生
笘原さんはお客様に対するサービス精神がとても高く、税理士ではあまりいないタイプです。
士業の方はいわゆる職人タイプが多いのですが、笘原さんはお客様に対するサービス精神も高く、例えば、料金についても必ず事前に丁寧でわかりやすい説明があります。フットワークも軽く、税理士ではあまりいないタイプだと思います。
行政書士しらとり法務事務所代表 白鳥俊介先生
私のお客様を何人も
ご紹介をしましたが、いつも感謝の言葉をいただき、
紹介したこちらも鼻高々になります。
お客様の目線で、常に最善の提案をしてくれる笘原拓人税理士事務所は本当に任せて安心です！！
不動産鑑定士 笠野寿治様
不動産物件の価値判断において、私の職分まで危うくなるほどの素晴らしい判断力をお持ちです。
的確な判断ができる方ですので、相続財産など資産の評価に関しては数ある税理士さんがいる中、ご相談をされるなら笘原さんを選ばれて間違いないでしょう。