2026年3月の記事一覧

 

相続や住み替えなどをきっかけに、不動産を売却するケースは少なくありません。特に多いご相談が、
● 自宅を売却した場合の税金
● 相続した実家（空き家）を売却した場合の税金
についてです。

不動産を売却すると「譲渡所得」が発生する

まず、不動産売却にかかる税金の基本を確認しておきましょう。
土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の課税対象になります。

 

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

 

↓こちらのコラムで詳しく紹介しています。
【譲渡所得①】相続不動産を売却すると確定申告が必要？譲渡所得の基本的な計算方法を解説！

 

自宅を売却した時の特例（居住用財産の特別控除）

相続した不動産が、被相続人（亡くなった方）の自宅（居住用財産）だった場合、売却時に使える特例が存在します。代表的なものを２つご紹介します。

 

3,000万円の居住用財産の特別控除

自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これにより、多くのケースで税負担を大幅に軽減することができます。
マイホームの特例ですので、相続人ご本人が居住していることが要件になります。被相続人と生前に同居していたケースです。

【適用の主な要件】

● 売った家屋が、売った人の居住用であること
　（相続の場合は相続人が居住しているか、空き家特例の要件を満たすこと）
● 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
● 売った相手が親族などの特別な関係でないこと
※令和8年3月時点

 

相続した実家をそのまま売却する場合でも、要件を満たせばこの特例を活用できる場合があります。

 

居住用財産の特別控除を用いた例

【前提条件】

◾️ 自分が15年間住んでいたマイホームを売却
◾️ 購入価格：4,000万円（土地2,000万円＋建物2,000万円）
◾️ 売却価格：6,500万円
◾️ 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
◾️ 所有期間：15年（長期譲渡所得）

 

【特例なしの場合】

項目	金額
譲渡収入	6,500万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	200万円
譲渡所得	2,300万円
税率（長期・約20%）	20%
税額（概算）	約460万円

 

【3,000万円特別控除を適用した場合】

項目	金額
譲渡収入	6,500万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	200万円
特別控除額	3,000万円
譲渡所得	▲700万円（＝0円）
税額	0円

譲渡所得2,300万円が控除額3,000万円を下回るため、税額は0円になります。
この制度は、住み替えやライフスタイルの変化に対応するために設けられています。

 

【出典】国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）

 

3,000万円の空き家特例控除

被相続人が一人で居住していた自宅（空き家）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円（令和6年以降、相続人が3人以上の場合）を控除できる特例です。

【適用の主な要件】

● 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準）
● 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
　（老人ホーム入居の場合も一定の要件で対象）
● 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
● 売却価格が1億円以下であること
※令和8年3月時点

 

特に多いのは、古い実家を解体して土地として売却するケースです。
この場合でも条件を満たせば、3,000万円控除が利用できる可能性があります。

 

空き家特例控除を用いた例

【前提条件】

◾️ 父が1978年（昭和53年）に1,500万円で購入した自宅を相続
◾️ 相続後、誰も住んでおらず空き家状態
◾️ 相続開始から2年後に4,000万円で売却
◾️ 仲介手数料などの譲渡費用：130万円
◾️ 相続人は自分1人

 

【特例なしの場合】

項目	金額
譲渡収入	4,000万円
取得費（父の購入価格）	1,500万円
譲渡費用	130万円
譲渡所得	2,370万円
所有期間（父からの引継ぎ：約47年）	長期譲渡所得 約20%
税額（概算）	約474万円

 

【空き家特例を適用した場合】

項目	金額
譲渡収入	4,000万円
取得費	1,500万円
譲渡費用	130万円
特別控除額	3,000万円
譲渡所得	▲630万円（＝0円）
税額	0円

この空き家特例は、活用できれば非常に有効ですが、要件が細かく、適用できるかどうかの判断が難しいケースも多々あります。
売却前に必ず税理士へご確認ください。

 

【出典】国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

相続不動産の売却は事前の税務検討が必要

相続した不動産の売却では、
● 譲渡所得税
● 相続税
● 特例制度
など、複数の税金が関係します。 特例を利用できるかどうかによって、税額が数百万円変わるケースも珍しくありません。

 

特に、
➡︎ 自宅売却の3,000万円控除
➡︎ 空き家特例
➡︎ 取得費加算の特例
などは、適用条件を正確に確認する必要があります。

 

特例を使っても「譲渡所得ゼロ」の場合でも、確定申告が必要です。

申告しないと特例が適用されないため、売却後は必ず翌年3月15日までに申告手続きを行いましょう。
また、要件の判定は細かく、特に「一人居住」や「耐震改修・取壊し」の条件は見落としやすいため、売却前に税理士へのご相談をおすすめします。

 

まとめ（税理士・笘原拓人より）

様々な特例に関して、今後のコラムで詳しく発信していきます。

不動産を売却する際、「売却価格」ばかりに目が向きがちですが、実際には税金の影響も非常に大きいものです。
特に相続不動産の場合は、
・相続税
・相続税
・譲渡所得税
・特例制度
が複雑に関係します。

 

売却してから相談すると、利用できる特例が限られてしまうこともあります。
そのため、不動産の売却を検討している場合は、売却前の段階で税務を確認することが重要です。売却した後でもどうしようもないことも多いです。
適切に制度を活用することで、不要な税負担を防ぐことができます。

 

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相続で取得した不動産を売却した場合、必ず確認しなければならないのが「譲渡所得」と確定申告です。
「相続した不動産を売っただけなのに税金がかかるのか？」
「確定申告は必要なのか？」
このようなご相談は、私の事務所でも非常に多くあります。

 

結論から言うと、相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

相続不動産を売却すると確定申告が必要？

相続で取得した土地や建物を売却した場合、所得税の「譲渡所得」に該当する可能性があります。
譲渡所得とは、簡単に言うと「不動産などの資産を売却して得た利益」のことです。

例えば、以下のようなケースです。
● 相続した実家を売却した
● 親から相続した賃貸アパートを売った
● 相続した土地を不動産会社に売却した

 

これらはすべて、不動産の譲渡に該当します。

そして売却によって利益が出た場合、その利益は所得税の課税対象となります。
そのため、翌年の3月15日までに所得税の確定申告を行う必要があります。

課税されるのは「譲渡所得」

不動産売却価格 −（取得費＋売却費用）
↓
譲渡所得
↓
所得税＋住民税

 

◾️ポイント
● 利益部分のみ課税
● 売却額全体ではない
● 相続した土地を不動産会社に売却した
なお、売却しても利益が出ていない場合は、必ずしも申告が必要とは限りません。
ただし、特例を使う場合などは申告が必要になるため注意が必要です。

 

譲渡所得の基本的な計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

【出典】国税庁 No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3105.htm

それぞれの内容を見ていきましょう。

 

売却価格

売却価格とは、不動産を売却した金額です。
例えば、
・土地を2,000万円で売却
・実家を1,500万円で売却
この金額がそのまま売却価格になります。

 

取得費

取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用です。
代表的なものとしては
● 購入代金
● 登記費用
● 不動産取得税
● 建物の建築費用
などがあります。ただし、相続不動産の場合は注意が必要です。
相続の場合、取得費は「被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額」を引き継ぎます。

 

例えば、父が30年前に1,000万円で購入した土地を相続し、それを2,000万円で売却した場合、取得費は1,000万円として計算します。
ここを間違えると、税額が大きく変わるため注意が必要です。

 

【出典】国税庁 No.3252 取得費となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

 

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用です。
例えば、
● 不動産仲介手数料
● 測量費
● 解体費用
● 売却時の印紙税
などが該当します。
これらの費用は、譲渡所得の計算で差し引くことができます。

 

【出典】国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

 

相続不動産の取得費、不動産の購入価格がわからない時は？

 

取得費は亡くなった人の購入価格を引き継ぐ

【例】
父
・1985年購入1500万円
・相続後売却3000万円
➡ 取得費1500万円

 

取得費が分からない場合

【よくあるケース】
・契約書がない
・昔すぎて不明
➡　概算取得費　→　売却価格×5％

 

【例】
売却金額1億円の場合
購入金額を500万円（1億円×5％）とし、譲渡所得9500万円（1億円-500万円）
（※その他仲介手数料等の譲渡費用は経費として差し引くことが可能です）
※【注】ただし、税金が高くなりやすい。

 

※取得費が分からない場合でも、取得費を合理的に推計する方法があります。
「相続不動産でよくある注意点」で詳しく解説します。

 

相続不動産の税率は「所有期間」で決まる

譲渡所得の税率は、所有期間によって変わります。

区分	税率
長期譲渡所得（5年超）	約20%
短期譲渡所得（5年以下）	約39%

 

重要なのは、相続の場合は被相続人の所有期間を引き継ぐという点です。
例えば
・父が30年前に購入
・相続後すぐに売却
この場合でも、所有期間は30年と判断されます。つまり、長期譲渡所得（約20％）の税率が適用されます。

 

【出典】国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

 

相続不動産でよくある注意点

相続不動産の売却では、次のような問題がよく起こります。

 

取得費が分からない

古い不動産の場合、
➡︎ 購入契約書がない
➡︎ 金額が分からない
というケースがよくあります。
この場合、概算取得費として売却価格の5％ を取得費として計算することになります。

 

しかし、この方法だと取得費が大幅に少なくなり、税金が高くなる可能性があります。
そのため、可能な限り以下の資料などを探すことが重要です。
● 売買契約書
● 領収書
● 通帳記録

 

また、
● 抵当権の設定金額や買戻特約金額
● 売主である不動産会社の資料
● 公示地価や相続税路線価
● 市街地価格指数
などの情報から、根拠のある数字を割り出し、推計により購入金額を算出する方法もあります。

 

共有名義の不動産

相続では、不動産が共有名義になることも多くあります。
例えば、
➡︎ 兄弟3人で相続
➡︎ 持分3分の1ずつ
この場合、譲渡所得はそれぞれの持分で計算します。
つまり、売却価格も費用も持分割合で分けて計算することになります。

 

相続不動産の売却は税理士への相談が重要

相続で取得した土地や建物を売却した場合、つまり「不動産などの資産を売却して得た利益」がある場合、所得税の「譲渡所得」に該当する可能性があり、その利益は所得税の課税対象となります。

そのため、翌年に確定申告を行う必要があります。

 

不動産売却で「利益が出なかった」「むしろ損をした」という場合は、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、3,000万円特別控除などの特例を使ってゼロになったケースは別です。特例を適用した場合は、原則として確定申告が必要になりますのでご注意ください。

相続不動産の売却では、
● 取得費の判断
● 特例の適用
● 相続税との関係
など、税務上の判断が多くあります。

 

特に相続の場合は、
● 相続税申告
● 遺産分割
● 不動産売却
が同時に関係してくるため、税務全体を見て判断することが重要です。
実務では、売却方法によって税額が大きく変わるケースも少なくありません。

 

まとめ（税理士・笘原拓人より）

様々な特例に関しては、今後のコラムで詳しく発信していきます。

相続不動産の売却は、「売ったら終わり」ではありません。
・譲渡所得の計算
・確定申告
・税金の最適化
など、税務面での対応が必要になります。

 

特に相続の場合は、
・相続税
・所得税（譲渡所得）
という二つの税金が関係する複雑な分野です。

 

相続不動産の売却を検討している場合は、売却してからではなく、売却前の段階で税理士に相談することをおすすめします。
適切な準備をすることで、不要な税負担を防ぐことができるからです。

 

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10年前の相続を今から整理する方法

10年前に相続の話し合いがまとまらなかったため、土地・建物を共有で相続…このまま土地・建物を共有し続けることでどのようなことが懸念されるのか、解消するにはどのような方法があるのか、また、進め方についてもご紹介していきます。
共有の財産を明確にし整理していく…当所からの対策のご提案や、このようなケースで重要な視点などを詳しく解説していきます。

 

相談内容

両親が亡くなったのは10年前です。話し合いがうまくまとまらず、土地・建物を3人の共有で相続しました。
このまま共有を続けるのは良くないと思っていますが、どうやって解消すればいいのでしょうか？

 

対象となる財産

●　土地・建物（実家）
●　貸駐車場
●　空き家

 

「共有」は時間が経つほど解消しづらくなる

共有状態の不動産は、
●　売るにも全員の同意が必要
●　活用も中途半端
●　次の世代に引き継ぐとさらに複雑
という問題を抱えています。
「いつか話し合おう」と思っているうちに、10年、20年と放置されるケースは珍しくありません。

 

実際にご提案した進め方

 

① 土地・建物の評価を実施

まず今回のケースでは、
●　それぞれの不動産の評価額
●　各共有者の持分価値
を明確にしました。感覚論ではなく、数字を出すことが話し合いの第一歩です。

 

② 各共有者の希望をヒアリング

次に行ったのが、
●　住み続けたい
●　売却したい
●　現金化したい
など、それぞれの本音の整理です。
意外と、「思っていたより希望が違う」ということは多いものです。

 

③ 交換の特例を使った等価交換

可能なものについては、交換の特例を利用し、税負担が生じない形での等価交換を検討しました。
➡︎　不動産同士を入れ替える
➡︎　持分を整理する
ことで、共有を解消する道筋を作ります。

 

④ 贈与と売買を組み合わせた解消

等価交換が難しい部分については、
➡︎　一部を贈与
➡︎　一部を売買
という形で調整し、現実的な解消方法を検討しました。

 

⑤ 分筆による解消（今回は未実施）

共有解消の方法としては、「分筆（共有物分割）」という選択肢もあります。
今回は条件が合わず実施しませんでしたが、ケースによっては有効な方法です。

 

この相談内容で重要な視点

① 時間的緊急性の認識　-「今」が最後のチャンスかもしれない

共有状態は、時間が経過すればするほど解消が困難になっていきます。
現時点では当事者3人で直接話し合いができる状況ですが、このまま放置すると、共有者の誰かに相続が発生し、その配偶者や子どもたちが新たな共有者として加わることになります。そうなれば、関係者は5人、10人と増え続け、face to faceでの話し合いすら難しくなるでしょう。

 

さらに、世代を超えるごとに「実家への思い入れ」や「当時の経緯」も薄れ、利害関係だけが先鋭化していきます。
10年前の相続を「今から整理する」というのは、決して遅すぎるわけではありません。むしろ、当事者が健在で、意思疎通が可能な今こそが、共有解消の最後のチャンスという認識を持つことが極めて重要です。

 

② 客観的な数字に基づく話し合いの土台作り - 感情ではなく、事実で語る

「あの土地は自分が管理してきた」「実家には私が一番愛着がある」といった感情論や、「たぶんこれくらいの価値だろう」という曖昧な認識のままでは、話し合いは平行線をたどるばかりです。
だからこそ、まず必要なのは不動産の評価額と各持分の価値を数値で明確にすることです。

 

数字という共通言語を持つことで、
●　誰がどれだけの価値を持っているのか
●　どの選択肢が誰にとって有利・不利なのか
●　公平な解消方法は何か
が、客観的に判断できるようになります。

 

「数字を出すことが話し合いの第一歩」という指摘は、単なる手続き論ではなく、感情的な対立を避け、合理的かつ公平な合意形成を可能にするための最も基本的で重要な視点なのです。

 

共有している相続についてお悩みの方へ（税理士・笘原拓人より）

共有不動産は、「誰かが困るまで放置されがち」です。
しかし、
●　元気なうち
●　話し合いができるうち
に整理すれば、選択肢は必ずあります。「今さら…」と思わず、一度、現状を整理するところから始めてみてください。

 

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土地・建物が複数あり、兄弟がいるケースの生前対策

実際にご相談いただいたケースから、どのような生前対策を行えば良いのか、どのようなことを考慮すべきなのか、ご紹介していきます。
土地や建物が複数あり兄弟がいる場合の、当所からの対策のご提案や、生前対策で重要な視点などを詳しく解説していきます。

 

相談内容

土地や建物が複数あり、兄弟もいるため、将来の相続が不安です。
できるだけ揉めないように、事前にどのような対策をしておけばよいでしょうか？

 

対象となる財産

●　土地
●　建物（自宅）
●　預金

 

兄弟がいる相続で「何も決めない」ことのリスク

兄弟姉妹がいる相続で多いのが、「とりあえずそのままにしておく」という判断です。
しかし、
●　土地と建物の名義がバラバラ
●　共有状態が続く
●　誰がどこに住み続けるのか決まっていない
こうした状態は、将来ほぼ確実にトラブルの火種になります。
特に義理の兄弟がいる場合、感情面・利害関係が複雑化しやすく、話し合いが難航するケースが少なくありません。

 

当所からのご提案

ご提案 ① 生前のうちに「名義の整理」をしておく

まず最優先でお伝えしたのが、土地・建物の名義整理です。
今回のケースでは、
●　土地と建物が共有
●　しかも土地と建物で名義が異なる
という状態でした。

 

このまま相続が発生すると、
➡︎　分けづらい
➡︎　売れない
➡︎　誰も決断できない
という最悪の状態になります。

 

そこで、
●　土地・建物を可能な限り 単独所有に整理
●　さらに土地と建物の名義を一致させる
という方向性を、生前のうちに検討することをご提案しました。こちらについては交換の特例などを使うケースが多いです。

 

ご提案 ② 公正証書遺言で「住む場所」を守る

もう一つ重要なのが、公正証書遺言の作成です。
特に、「今住んでいる土地・建物を確実に相続したい」という希望がある場合、遺言は必須です。
今回のケースでは、
●　自分が住む土地は確実に相続できる内容
●　兄弟については 遺留分に配慮した設計
この2点を重視した公正証書遺言をご提案しました。

 

遺言がない相続では、「住み続けたい人」と「お金に換えたい人」の対立が起こりやすくなります。
事前に道筋を示しておくことが、結果として家族全員を守ることにつながります。
自筆証書遺言は本人の意思能力はあったか、強制的に書かせたのではないか、など結局自筆証書遺言について争いになったりするため、おすすめはできません。
また自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要なため、相続開始の以後も時間と手間がかかります。

 

この相談内容で重要な視点

① 「共有状態」は次世代でさらに複雑化する

不動産の共有状態を放置することの最大のリスクは、時間が経つほど解決が困難になるという点です。
現在は兄弟3人の共有でも、次の世代になると、
●　兄の子ども2人
●　弟の子ども3人
●　自分の子ども1人
というように、共有者が6人に増える可能性があります。
さらにその次の世代になれば、共有者は10人以上になることも珍しくありません。

 

こうなると、
●　全員の同意がなければ売却できない
●　連絡が取れない共有者が出てくる
●　意見がまとまらず、何も決められない
という「塩漬け不動産」になってしまいます。
今なら3人で話し合えることが、何よりの財産です。この段階で名義整理や遺言による方針を決めておくことは、子や孫の世代への最大の配慮といえるでしょう。

 

② 「土地と建物の名義が違う」問題は想像以上に深刻

土地と建物の所有者が異なる状態は、法律上「借地権」という権利関係が発生している可能性があり、非常に複雑です。
例えば、
●　土地:兄の名義
●　建物:弟の名義
という状態で兄が亡くなった場合、土地の相続人は「弟に土地を貸している」という立場になります。

 

すると、
➡︎土地の相続人が「地代を払ってほしい」と主張する
➡︎建物の所有者が「建物を建て替えたい」と思っても土地所有者の同意が必要
➡︎土地を売りたくても、建物がある限り売却が困難
といった対立が生まれやすくなります。

 

よく親子兄弟などの親族間で無償で土地の使用を許可していた使用貸借契約がありますが、借主の使用貸借契約は相続されないので将来的には不法占拠状態になる恐れもありますのでそこも生前対策や公正証書遺言などのケアが必要です。
さらに厄介なのは、税務上の評価も複雑化するという点です。借地権の有無や評価額によって相続税の計算が変わるため、専門家でも判断に迷うケースがあります。
だからこそ、生前のうちに土地と建物の名義を一致させておくこと、相続開始の以後であればそのような状態の相続は避けることが、将来のトラブル回避と税務上の明確化につながるのです。

 

兄弟がいる方の相続でお悩みの方へ（税理士・笘原拓人より）

兄弟がいる相続ほど、「早めの整理」と「見える形での意思表示」が重要です。

●　名義を整える
●　共有を減らす
●　遺言で方向性を示す
これだけでも、将来の相続は大きく変わります。

 

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