2026年記事一覧

 

はじめに

身近な方が亡くなられると、悲しみに暮れる間もなく、さまざまな「相続手続き」が必要になります。

「何から手をつければいいのか、まったくわからない」
「役所？銀行？法務局って何？どこに、何を、いつまでに出すの？」
「仕事をしながらこなせるんだろうか…銀行も法務局も平日しかやっていないし…」

 

はじめて相続に直面された方が、こうした不安を抱えるのは当然のことです。
相続手続きには期限が決まっているものと、期限はないけれど早めにやっておきたいものがあり、知らずにいると思わぬトラブルにつながることもあります。
まずは全体像を眺めて、「なるほど、こういう順番で進めればいいのか」というイメージをつかんでいただければと思います。

 

相続って、そもそも何をすること？

「相続」と聞くと、「財産を受け取ること」というイメージが強いかもしれません。でも実は、それだけではないのです。
相続とは、亡くなった方（＝被相続人／ひそうぞくにん）の財産や権利、そして借金などの義務まで、まるごと引き継ぐことを指します。
引き継ぐものは、大きく2つに分けられます。

そして、引継ぐには当然手続きが必要です。

 

プラスの財産（もらえるもの）

● 現金・預貯金
● 土地や建物などの不動産
● 株式
● 生命保険
● 自動車など

 

マイナスの財産（引き継ぐと損するもの）

● 借金、住宅ローンの残高
● 未払いの税金や公共料金
● 連帯保証人としての義務

 

ここで大切なのは、プラスとマイナスは基本的にセットで引き継がれるということ。「良いところだけもらって借金はいらない」という選り好みはできません。
もし調べてみて「借金のほうが多そう」という場合には、後ほどご説明する「相続放棄」という方法を検討することになります。

 

亡くなった直後にやること（〜7日）

まずは、相続の「入口」にあたる手続きからです。悲しみのさなかで大変な時期ですが、ここは期限が短いものが続きますので、ご親族と協力して進めてください。

 

① 死亡診断書を受け取る

病院で亡くなられた場合は、医師から「死亡診断書」を発行してもらいます。自宅で亡くなられた場合などは「死体検案書」という書類になります。
この書類はこの後の手続きで何度も使うため、コピーを5〜10枚取っておくことをおすすめします。原本は1枚しかもらえず、再発行には手間とお金がかかるためです。

 

② 死亡届の提出（7日以内）

死亡診断書と一緒になっている「死亡届」に必要事項を記入し、市区町村役場へ提出します。期限は、亡くなったことを知った日から7日以内です。
多くの場合、葬儀社がこの手続きを代行してくれるので、ご自身で役場に出向くケースは少ないかもしれません。ただし、「代わりに出してもらえる」というだけで、責任は遺族側にあることは覚えておきましょう。

 

③ 火葬許可証の受け取り

死亡届を提出すると、その場で「火葬許可証」が発行されます。これがないと火葬ができません。こちらも通常は葬儀社が対応してくれます。

 

相続手続きの全体の流れ【7つのステップ】

葬儀が一段落したら、いよいよ本格的な相続手続きがスタートします。全体の流れをまず頭に入れてしまいましょう。

 

	やること	期限の目安
STEP 1	遺言書があるか確認する	なるべく早く
STEP 2	相続人が誰かを確定する	〜2か月目安
STEP 3	財産と借金を調べる	〜3か月
STEP 4	相続するかしないか(相続放棄)決める	3か月以内
STEP 5	遺産の分け方を話し合う	〜10か月目安
STEP 6	相続税の申告・納税（必要な人のみ）	10か月以内
STEP 7	不動産の名義変更（相続登記）	3年以内

橙色表記になっているものは、法律で決まっている期限です。
一般的には相続人の確定まではすぐにできると思います。

それでは、1つずつ見ていきましょう。

 

STEP 1：遺言書があるか確認する

最初にチェックするのは、「亡くなった方が遺言書を残していないか」です。遺言書があれば、基本的にはその内容どおりに遺産を分けることになるため、以降の流れが大きく変わります。

遺言書には、よく使われる3つの種類があります。

● 自筆証書遺言（じひつしょうしょゆいごん）
本人が自分で手書きしたもの。自宅の金庫や仏壇の引き出し、貸金庫などで見つかることが多いです。2020年から法務局での保管制度もはじまりました。
● 公正証書遺言（こうせいしょうしょゆいごん）
公証役場という役所で、公証人が作ってくれる遺言書。謄本が自宅に保管されているケースが多いです。原本は公証役場に保管されています。最寄りの公証役場で検索してもらえます。
● 秘密証書遺言（ひみつしょうしょゆいごん）
内容は秘密にしたまま、存在だけ公証役場に証明してもらう遺言書。使われることはまれです。

 

※自筆証書遺言を見つけても、勝手に開封してはいけません。
家庭裁判所で「検認（けんにん）」という手続き（内容を公式に確認する作業）を受ける必要があります。ただし、法務局に保管されていた自筆証書遺言と、公正証書遺言は、検認は不要です。

 

STEP 2：相続人が誰か?を確定する

次にやるのは、「誰が相続人なのか」をきちんと確定させる作業です。
「そんなの、家族のことだからわかってるよ」と思うかもしれません。でも相続の手続きでは、「戸籍謄本」という公的な書類で証明することが求められます。
しかも、必要なのは「亡くなった方の出生から死亡まで、途切れなくつながる戸籍」。お亡くなりになったときの先後の本籍地の役所で入手することができます。

 

戸籍を集め終えたら、法務局で「法定相続情報一覧図（ほうていそうぞくじょうほういちらんず）」を作っておくと後がラクです。
これは「亡くなった方の相続人はこの人たちですよ」ということを家系図のようにまとめた書類で、法務局が無料で発行してくれます。司法書士に作成の代行を依頼することもできます。
銀行や法務局での手続きのたびに分厚い戸籍の束を持ち歩かなくて済むので、ぜひ活用してください。

【出典】法務局　主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html

 

STEP 3：財産と借金を調べる

相続人が決まったら、次は「亡くなった方がどんな財産や借金を持っていたか」を調べていきます。これを「財産調査」と呼びます。

 

【どこに問い合わせる？】
本人(被相続人)ではないので、各機関とも他人には個人情報を開示できません。相続人であることを伝える必要がありますので戸籍謄本の束や前述の法定相続情報一覧図を持参する必要があります。運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類も必要です。

 

財産の一覧と金額がわかったら、一覧表にまとめておきましょう。後の話し合いや申告手続きで必ず使います。

 

STEP 4：相続するかしないか決める（3か月以内）

財産調査の結果、「借金のほうが多そうだ」とわかったら、どうしますか？
ここでは詳しい解説は抄訳しますが相続放棄を検討する必要があります。
※相続放棄と限定承認の期限は、相続開始を知った日から3か月以内です。

 

この3か月間は思っているよりあっという間に過ぎます。借金があるかどうか判断に迷う場合は、早めに弁護士や司法書士などの専門家にご相談ください。

 

STEP 5：遺産の分け方を話し合う（遺産分割協議）

遺言書がない場合は、相続人全員で「誰が、何を、どれだけ引き継ぐか」を話し合います。これを「遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）」といいます。法定相続分はここでは「目安」です。全員が合意すれば自由に決められます。
話し合いがまとまったら、その内容を書面にした「遺産分割協議書」を作成します。
相続人全員が実印で押印し、印鑑登録証明書を添付します。ここで遺産分割が確定します。あとは手続きだけです。
この書類は、このあとの銀行での手続きや不動産の名義変更で必須の書類となる、とても大事なものです。

 

STEP 6：相続税の申告・納税（必要な人のみ・10か月以内）

相続税は、誰もが払うわけではありません。亡くなった方の遺産が一定額（基礎控除額）を超えた場合にだけ、申告と納税が必要になります。
もし必要な場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に税務署で手続きをすることになります。詳しくは本コラムでは扱いませんが、「うちは相続税が必要そう」と感じた場合は、早めに相続税を専門にしている税理士へご相談ください。
書類集めや財産の評価には思った以上に時間がかかるため、期限ギリギリに相談されると対応が難しいケースもあります。

 

STEP 7：不動産の名義変更（相続登記）（3年以内）

亡くなった方の名義のままになっている土地や建物は、引き継いだ人の名義に変更する必要があります。これを「相続登記（そうぞくとうき）」といい、法務局で行います。司法書士に依頼することができます。

 

「しばらくそのままでいいや」という考え方は、もう通用しません。早めに済ませておきましょう。

 

相続手続きでよく使う書類リスト

相続のさまざまな場面で、共通して必要になる書類をまとめました。最初にまとめて取得しておくと、手続きのたびに役所に行く手間が省けます。

書類	主な用途	どこで取る？
死亡診断書（コピー）	各種手続き全般	病院
被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）	相続人の確定、銀行・法務局の手続き	最後の本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票の除票	最後の住所の証明	市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	相続人であることの証明	市区町村役場
相続人全員の住民票	住所の証明	市区町村役場
相続人全員の印鑑登録証明書	遺産分割協議書への押印、各種手続き	市区町村役場
遺産分割協議書	預貯金・不動産などの名義変更	自分で作成（司法書士が作成可能）
固定資産税の納税通知書	不動産の特定・評価	手元に届いたもの
名寄せ	不動産の特定・評価	市区町村役場
預貯金の残高証明書	預金額の確定	各金融機関
証券会社の残高証明書	株式等の確定	各証券会社
不動産の登記事項証明書	不動産登記	法務局

【書類集めのコツ】
印鑑登録証明書は3通ほどまとめて取得を。遺産分割協議書用、銀行用、不動産登記用と、複数の場面で必要になります。ただし発行日から3か月以内など有効期限があるので、使うタイミングを見ながら取得しましょう。
法定相続情報一覧図を作っておくと、戸籍の束の代わりになるので大幅に手間が減ります。

 

期限はないけれど、早めにやっておきたい手続き

仮に法律上の期限はなくても、放置しておくとトラブルや余計な出費につながる手続きがあります。こちらも忘れずに進めましょう。
なお、市町村によってはお悔やみ窓口を設けており、一通りの手続きを1ストップで説明、進めてくれる市町村もあります。

 

公共料金・各種サービスの解約または名義変更

電気・ガス・水道・インターネット・携帯電話・サブスクリプションサービス・新聞など。
使わないものは解約し、引き続き使うものは名義変更をします。放置すると料金が発生し続けてしまいます。

 

銀行口座・クレジットカードの解約

預貯金は遺産分割協議書が整った段階で、各金融機関で相続手続きを行い、相続人の口座へ払い戻します。
クレジットカードはカード会社に連絡して解約します。

 

自動車の名義変更

軽自動車は軽自動車検査協会、普通自動車は運輸支局で手続きします。
そのまま乗り続ける場合も、売却・廃車する場合も、いったん相続人へ名義変更が必要です。被相続人の車の販売店や相続人のなじみのディーラーなどの車屋さんに確認するのが一番スムーズです。

 

生命保険金の請求（3年以内）

保険会社に連絡して保険金を請求します。
保険金の請求権は3年で時効になってしまうため、早めに手続きをしましょう。必要書類は各保険会社によって異なります。保険証券を手元において保険会社に電話をするのが一番確実です。

 

年金の停止・未支給年金の受取

亡くなられた方が年金を受給していた場合、年金事務所で受給停止の届け出と、未支給分の請求手続きが必要です。

 

相続手続きを進めるうえでの3つのアドバイス

最後に、はじめて相続に臨む方へのアドバイスを3つお伝えします。

 

① とにかく「全体像」から

目の前の1つ1つの手続きだけを見ていると、迷子になります。
まずは「いつまでに何をするのか」のカレンダーをざっくり作ってしまいましょう。このコラムの最初の表を印刷するだけでも十分です。

 

② 書類は「多めに」取る

戸籍謄本や印鑑登録証明書は、手続きごとに提出先から原本を求められることがあります。
1通ずつだと足りなくなることが多いので、最初から複数通まとめて取得しておくとムダ足を省けます。

 

③ 迷ったらプロに相談を

相続手続きは、関わる役所も書類も多く、専門的な判断を必要とする場面が多々あります。

・相続人が多い、または行方不明の相続人がいる
・遺言書の内容でもめそう、またはすでにもめている
・借金がいくらあるかわからない
・不動産が複数ある
・相続税がかかりそう

このような場合は、弁護士・司法書士・税理士など、それぞれの専門家に早めに相談することをおすすめします。費用がかかるイメージがあるかもしれませんが、初回相談を無料で受けてくれる事務所も多く、早い段階で相談したほうが結果的にムダな時間と出費を減らせることがほとんどです。

 

【関連コラム】

↓相続税申告は何から始める？
相続税申告は何から始める？全体像・必要書類・手続きの流れを税理士がわかりやすく解説

 

まとめ

大切な方を亡くされた後の相続手続きは、「やることが多くて、何から手をつけていいかわからない」と感じるものです。でも、全体の流れをつかんでしまえば、1つずつ着実に進めていくことができます。

改めてポイントを整理しておきます。
● 相続はプラスもマイナスもまとめて引き継ぐ
● まずは 死亡届（7日以内） と葬儀関連の手続きから
● その後、遺言の有無の確認 → 相続人の確定 → 財産の調査 →遺言がなければ遺産分割協議書の署名押印
● 10か月以内（相続税）、3年以内（相続登記）という3つの大きな期限を意識する
● 書類は 最初にまとめて多めに取得するのがコツ
● 迷ったら早めに専門家へ相談を

 

当事務所では、相続に関するご相談を初回無料で承っております。
「自分のケースで何をすればいいのかわからない」「専門家の意見だけでも聞いてみたい」という段階でも、遠慮なくお問い合わせください！はじめての相続が、少しでも安心して進められるよう、全力でサポートいたします。
事前のご予約で土日祝平日夜間も対応いたします。

 

【関連ページ】

↓相続の解決事例をこちらでご紹介しています！
相続解決事例

 

↓無料相談について詳しく知りたい方はこちら！
初回相談は無料で安心！大きな不安は初回相談で解決します！

 

親から不動産を相続し、相続税を支払ったあとにその不動産を売却すると、今度は「譲渡所得税」も課税されてしまいます。相続税と譲渡所得税という「二重の税負担」に悩む方は少なくありません。

そのような場面でぜひ知っておきたいのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。
この特例を活用すると、支払済みの相続税の一部を譲渡所得の「取得費」に上乗せすることができます。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、所得税・住民税の大幅な節税につながります。

 

さらに、相続した不動産の取得費（購入価格）が不明な場合には、一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を使って取得費を推計する方法もあります。ただし、この方法には適用できるケースが限られており、安易に使うと税務署に否認されるリスクもあります。

 

相続税の「取得費加算の特例」とは何か

 

制度の背景：相続税と譲渡所得税の「二重課税」問題

相続によって土地や建物などの財産を取得した場合、その財産には相続税が課税されます。そして相続した財産を将来売却すると、売却益（譲渡益）に対して今度は譲渡所得税・住民税が課税されます。
つまり、同じ財産に対して「相続時」と「売却時」の2回にわたって税金が発生する構造です。これを放置すると、納税のたびに手元に残る資産が大きく目減りしてしまいます。

このような二重課税の問題を緩和するために国が設けたのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。通称「取得費加算の特例」と呼ばれ、国税庁のタックスアンサー「No.3267」で詳しく説明されています。

【出典】国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

 

特例の仕組みと根拠法令

この特例は、相続や遺贈によって取得した土地・建物・株式などを一定期間内に譲渡した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得計算上の「取得費」に加算できる制度です（租税特別措置法第39条）。
取得費が増えると、「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」で計算される譲渡所得が圧縮され、その結果として所得税・住民税の税額を減らすことができます。

【ポイント】
● あくまで「所得税」（および住民税）の節税制度
● 相続税そのものを減らすものではない

 

取得費加算の特例の適用要件

取得費加算の特例を受けるためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。

要件	内容
①財産の取得方法	相続または遺贈によって財産を取得した者であること。生前贈与で受け取った財産のうち、相続時精算課税や3年（７年）内贈与の生前贈与加算の規定によって相続税の対象となった贈与については適用可能です。
②相続税の課税	その財産を取得した人に相続税が課税されていること（相続税額がゼロの場合は適用不可）。配偶者控除等の適用で相続税がゼロになったケースも対象外です。
③譲渡の時期	財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（「3年10か月以内」）に譲渡していること。

【「3年10か月以内」の期限に注意】
・相続税の申告期限は原則として「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」です。
・そこからさらに3年が加わるため、合計で相続開始から3年10か月が売却の期限になります。
・不動産の売却には時間がかかることも多いため、早めに動くことが重要です。

【計算のポイント】
・分母の「課税価格」は債務控除前の金額を使います。
・加算できるのは「自分が支払った相続税全額」ではなく、売却した財産に対応する割合分のみです。
・複数の財産を売却する場合は、財産ごとに計算します。

【前提条件を仮定した具体的な計算例】

◾️ 相続した土地（相続税評価額：4,000万円）を5,000万円で売却
◾️ 相続税額：600万円
◾️ 相続税の課税価格（債務控除前）：8,000万円
◾️ 取得費（被相続人の取得費を引継）：500万円
◾️ 譲渡費用：200万円

 

①特例を使わない場合の譲渡益
　5,000万円 ー（500万円＋200万円）＝ 4,300万円
②取得費加算額
　600万円 × 4,000万円 ÷ 8,000万円 ＝ 300万円
③特例を使った場合の課税対象所得
　4,300万円 ー 300万円 ＝ 4,000万円
④節税効果（長期譲渡所得税率20.315%の場合）
　300万円 × 20.315% ≒ 約61万円の節税

 

このように、取得費加算の特例を活用することで相当額の税負担を軽減できます。売却価格や相続税額の大きさによっては、数百万円単位の節税につながるケースも珍しくありません。

 

↓譲渡所得については、こちらのコラムで詳しく紹介しています。

【譲渡所得①】相続不動産を売却すると確定申告が必要？譲渡所得の基本的な計算方法を解説！

【譲渡所得②】自宅を売却した時の譲渡所得特例とは？実家（空き家）を売却した場合の税金は？

【譲渡所得④】公共事業のための土地・建物売却時の税金と特例｜収用等の5,000万円控除

 

相続税の取得費加算の特例適用時の注意点・落とし穴

 

① 相続税が0円の場合は使えない

配偶者の税額軽減などを利用して相続税の納付額がゼロになった場合、この特例は適用できません。そもそも「加算する相続税額」が存在しないためです。配偶者が相続した財産を売却する際によくある誤解ですので注意しましょう。

② 所有期間は「被相続人の取得時」から引き継ぐ

相続で取得した不動産については、所有期間を被相続人が取得した時点から通算します。したがって、相続後2〜3年で売却した場合でも、被相続人が長年保有していた場合は長期譲渡所得（所有5年超）の税率20.315%が適用されます。

③ 相続税の申告前に売却した場合の取り扱い

相続税の申告期限（10か月）が来る前に不動産を売却した場合は、一旦取得費加算の特例を適用しない計算で所得税を申告・納税し、その後相続税の申告が完了した段階で更正の請求を行うことで特例を適用できます。

④ その財産の譲渡益が相続税の取得費加算の限度額

複数の相続財産を売却した際には注意が必要です。

 

※特例の適用は「申告してはじめて受けられます。
取得費加算の特例は、確定申告を行ってはじめて適用されます。
また、特例を適用した結果、納税額がゼロになる場合でも申告が必要です。

 

相続税の取得税加算についてよくある質問

 

 

市街地価格指数を使って取得費を推計する方法

 

市街地価格指数とは?

市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が公表している、全国主要都市の宅地価格の推移を指数化したものです。

● 全国主要198都市の宅地を対象に調査
● 日本不動産研究所の不動産鑑定士が年に2回（3月・9月）価格調査を実施
● 昭和11年9月から旧日本勧業銀行が調査を開始し、昭和34年3月から日本不動産研究所が承継
● 「全国」「六大都市」「六大都市を除く」など複数区分があり、昭和60年3月からは地方別・三大都市圏別の指数も公表

 

【出典】一般財団法人日本不動産研究所【市街地価格指数・全国木造建築費指数】
https://www.reinet.or.jp/
※最新データはウェブサイトで公開。過去データは冊子として販売されています。

 

市街地価格指数による取得費の計算式

【市街地価格指数による土地の取得費推計】

◾️ 土地の取得費 ≒ 土地の譲渡価格 ×（取得時の市街地価格指数 ÷ 譲渡時の市街地価格指数）

概算取得費との比較（具体例）

【具体例】令和8年に1億円で売却した不動産（昭和47年取得）

◾️ 概算取得費（売却価格の5%）の場合

・取得費：1億円 × 5% ＝ 500万円
・課税対象所得：1億円 ー 500万円 ＝ 9,500万円
・長期譲渡所得税（20%）：約1,900万円

◾️ 市街地価格指数を使った場合（昭和47年指数51.8、令和8年指数138.7と仮定）

・取得費：1億円 × （51.8 ÷ 138.7）≒ 3,733万円
・課税対象所得：1億円 ー 3,733万円 ≒ 6,267万円
・長期譲渡所得税（20%）：約1,253万円

→ 差額：約647万円の節税効果

 

市街地価格指数が使えるケース・使えないケース

市街地価格指数による取得費の推計は法令に明記されているものではなく、国税不服審判所の裁決事例（平成12年11月16日裁決）で初めて合理的な方法として認められたものです。そのため、適用できる場面は限定的です。

【市街地価格指数が認められやすい条件】

➡︎購入時の売買契約書・通帳記録・ローン契約書などが一切存在しないこと
➡︎対象土地の取得時の地目が宅地であること（農地・山林等は対象外）
➡︎その土地が所在する地域が市街地価格指数の調査対象地域に含まれること
➡︎対象地の公示価格・路線価の推移が市街地価格指数の推移と同等の水準であること

【市街地価格指数が認められにくい・使えないケース】

➡︎売買契約書など取得費を証明できる書類が一部でも存在する場合
➡︎対象地の公示価格・路線価の推移と市街地価格指数の推移が大きくかけ離れている場合
➡︎取得時の地目が宅地以外（農地転用後など）の場合
➡︎市街地価格指数の調査対象外の地域に所在する土地

※安易な利用は税務調査で否認されるリスクあり
インターネット上には市街地価格指数を使った計算方法が広く紹介されていますが、個別の土地の価格変動と必ずしも一致するものではなく、対象地の実態と指数の乖離が大きい場合は否認されます。必ず税理士に相談のうえで判断してください。

 

過去の裁決事例まとめ・注意点

過去の裁決事例から

 

【出典】国税不服審判所【公表裁決事例】
https://www.kfs.go.jp/service/JP/index.html

 

市街地価格で取得費を計算する場合の注意点・落とし穴

取得費不明のまま概算取得費で申告すると、市街地価格指数への更正請求は不可となります。
一度、概算取得費を使って確定申告を行った場合、その後に市街地価格指数を用いた取得費に変更するための更正の請求は認められません。申告前に判断することが必要です。

 

まとめ（税理士・笘原拓人より）

上記に述べたとおり、取得費加算の特例や市街地価格指数を適切に活用することで、相続財産の売却にかかる税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
一方で、計算方法の選択を誤ったり期限を見逃したりすると、本来受けられるはずの節税メリットを逃すだけでなく、税務調査で修正申告を求められるリスクもあります。
相続した不動産の売却を検討されている方は、できるだけ早い段階で当事務所にご相談ください。

 

【関連ページ】

↓相続の解決事例をこちらでご紹介しています！
相続解決事例

 

↓当所について詳しく知りたい方はこちら！
相続対策は専門性の高い税理士にお任せください

 

相続や住み替えなどをきっかけに、不動産を売却するケースは少なくありません。特に多いご相談が、
● 自宅を売却した場合の税金
● 相続した実家（空き家）を売却した場合の税金
についてです。

不動産を売却すると「譲渡所得」が発生する

まず、不動産売却にかかる税金の基本を確認しておきましょう。
土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の課税対象になります。

 

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

◾️ 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

 

↓譲渡所得についてはこちらのコラムで詳しく紹介しています。

【譲渡所得①】相続不動産を売却すると確定申告が必要？譲渡所得の基本的な計算方法を解説！

【譲渡所得③】相続税の取得税加算とは？市街地価格指数が使えるケースも

【譲渡所得④】公共事業のための土地・建物売却時の税金と特例｜収用等の5,000万円控除

 

自宅を売却した時の特例（居住用財産の特別控除）

相続した不動産が、被相続人（亡くなった方）の自宅（居住用財産）だった場合、売却時に使える特例が存在します。代表的なものを２つご紹介します。

 

3,000万円の居住用財産の特別控除

自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これにより、多くのケースで税負担を大幅に軽減することができます。
マイホームの特例ですので、相続人ご本人が居住していることが要件になります。被相続人と生前に同居していたケースです。

【適用の主な要件】

● 売った家屋が、売った人の居住用であること
　（相続の場合は相続人が居住しているか、空き家特例の要件を満たすこと）
● 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
● 売った相手が親族などの特別な関係でないこと
※令和8年3月時点

 

相続した実家をそのまま売却する場合でも、要件を満たせばこの特例を活用できる場合があります。

 

居住用財産の特別控除を用いた例

【前提条件】

◾️ 自分が15年間住んでいたマイホームを売却
◾️ 購入価格：4,000万円（土地2,000万円＋建物2,000万円）
◾️ 売却価格：6,500万円
◾️ 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
◾️ 所有期間：15年（長期譲渡所得）

 

【特例なしの場合】

項目	金額
譲渡収入	6,500万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	200万円
譲渡所得	2,300万円
税率（長期・約20%）	20%
税額（概算）	約460万円

 

【3,000万円特別控除を適用した場合】

項目	金額
譲渡収入	6,500万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	200万円
特別控除額	3,000万円
譲渡所得	▲700万円（＝0円）
税額	0円

譲渡所得2,300万円が控除額3,000万円を下回るため、税額は0円になります。
この制度は、住み替えやライフスタイルの変化に対応するために設けられています。

 

【出典】国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）

 

3,000万円の空き家特例控除

被相続人が一人で居住していた自宅（空き家）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円（令和6年以降、相続人が3人以上の場合）を控除できる特例です。

【適用の主な要件】

● 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準）
● 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
　（老人ホーム入居の場合も一定の要件で対象）
● 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
● 売却価格が1億円以下であること
※令和8年3月時点

 

特に多いのは、古い実家を解体して土地として売却するケースです。
この場合でも条件を満たせば、3,000万円控除が利用できる可能性があります。

 

空き家特例控除を用いた例

【前提条件】

◾️ 父が1978年（昭和53年）に1,500万円で購入した自宅を相続
◾️ 相続後、誰も住んでおらず空き家状態
◾️ 相続開始から2年後に4,000万円で売却
◾️ 仲介手数料などの譲渡費用：130万円
◾️ 相続人は自分1人

 

【特例なしの場合】

項目	金額
譲渡収入	4,000万円
取得費（父の購入価格）	1,500万円
譲渡費用	130万円
譲渡所得	2,370万円
所有期間（父からの引継ぎ：約47年）	長期譲渡所得 約20%
税額（概算）	約474万円

 

【空き家特例を適用した場合】

項目	金額
譲渡収入	4,000万円
取得費	1,500万円
譲渡費用	130万円
特別控除額	3,000万円
譲渡所得	▲630万円（＝0円）
税額	0円

この空き家特例は、活用できれば非常に有効ですが、要件が細かく、適用できるかどうかの判断が難しいケースも多々あります。
売却前に必ず税理士へご確認ください。

 

【出典】国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

相続不動産の売却は事前の税務検討が必要

相続した不動産の売却では、
● 譲渡所得税
● 相続税
● 特例制度
など、複数の税金が関係します。 特例を利用できるかどうかによって、税額が数百万円変わるケースも珍しくありません。

 

特に、
➡︎ 自宅売却の3,000万円控除
➡︎ 空き家特例
➡︎ 取得費加算の特例
などは、適用条件を正確に確認する必要があります。

 

特例を使っても「譲渡所得ゼロ」の場合でも、確定申告が必要です。

申告しないと特例が適用されないため、売却後は必ず翌年3月15日までに申告手続きを行いましょう。
また、要件の判定は細かく、特に「一人居住」や「耐震改修・取壊し」の条件は見落としやすいため、売却前に税理士へのご相談をおすすめします。

 

まとめ（税理士・笘原拓人より）

様々な特例に関して、今後のコラムで詳しく発信していきます。

不動産を売却する際、「売却価格」ばかりに目が向きがちですが、実際には税金の影響も非常に大きいものです。
特に相続不動産の場合は、
・相続税
・相続税
・譲渡所得税
・特例制度
が複雑に関係します。

 

売却してから相談すると、利用できる特例が限られてしまうこともあります。
そのため、不動産の売却を検討している場合は、売却前の段階で税務を確認することが重要です。売却した後でもどうしようもないことも多いです。
適切に制度を活用することで、不要な税負担を防ぐことができます。

 

【関連ページ】

↓相続の解決事例をこちらでご紹介しています！
相続解決事例

 

↓当所について詳しく知りたい方はこちら！
相続対策は専門性の高い税理士にお任せください

 

相続で取得した不動産を売却した場合、必ず確認しなければならないのが「譲渡所得」と確定申告です。
「相続した不動産を売っただけなのに税金がかかるのか？」
「確定申告は必要なのか？」
このようなご相談は、私の事務所でも非常に多くあります。

 

結論から言うと、相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

相続不動産を売却すると確定申告が必要？

相続で取得した土地や建物を売却した場合、所得税の「譲渡所得」に該当する可能性があります。
譲渡所得とは、簡単に言うと「不動産などの資産を売却して得た利益」のことです。

例えば、以下のようなケースです。
● 相続した実家を売却した
● 親から相続した賃貸アパートを売った
● 相続した土地を不動産会社に売却した

 

これらはすべて、不動産の譲渡に該当します。

そして売却によって利益が出た場合、その利益は所得税の課税対象となります。
そのため、翌年の3月15日までに所得税の確定申告を行う必要があります。

課税されるのは「譲渡所得」

不動産売却価格 −（取得費＋売却費用）
↓
譲渡所得
↓
所得税＋住民税

 

◾️ポイント
● 利益部分のみ課税
● 売却額全体ではない
● 相続した土地を不動産会社に売却した
なお、売却しても利益が出ていない場合は、必ずしも申告が必要とは限りません。
ただし、特例を使う場合などは申告が必要になるため注意が必要です。

↓譲渡所得についてはこちらのコラムで詳しく紹介しています。

【譲渡所得②】自宅を売却した時の譲渡所得特例とは？実家（空き家）を売却した場合の税金は？

【譲渡所得③】相続税の取得税加算とは？市街地価格指数が使えるケースも

【譲渡所得④】公共事業のための土地・建物売却時の税金と特例｜収用等の5,000万円控除

 

譲渡所得の基本的な計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

◾️ 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

【出典】国税庁 No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3105.htm

それぞれの内容を見ていきましょう。

 

売却価格

売却価格とは、不動産を売却した金額です。
例えば、
・土地を2,000万円で売却
・実家を1,500万円で売却
この金額がそのまま売却価格になります。

 

取得費

取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用です。
代表的なものとしては
● 購入代金
● 登記費用
● 不動産取得税
● 建物の建築費用
などがあります。ただし、相続不動産の場合は注意が必要です。
相続の場合、取得費は「被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額」を引き継ぎます。

 

例えば、父が30年前に1,000万円で購入した土地を相続し、それを2,000万円で売却した場合、取得費は1,000万円として計算します。
ここを間違えると、税額が大きく変わるため注意が必要です。

 

【出典】国税庁 No.3252 取得費となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

 

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用です。
例えば、
● 不動産仲介手数料
● 測量費
● 解体費用
● 売却時の印紙税
などが該当します。
これらの費用は、譲渡所得の計算で差し引くことができます。

 

【出典】国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

 

相続不動産の取得費、不動産の購入価格がわからない時は？

 

取得費は亡くなった人の購入価格を引き継ぐ

【例】
父
・1985年購入1500万円
・相続後売却3000万円
➡ 取得費1500万円

 

取得費が分からない場合

【よくあるケース】
・契約書がない
・昔すぎて不明
➡　概算取得費　→　売却価格×5％

 

【例】
売却金額1億円の場合
購入金額を500万円（1億円×5％）とし、譲渡所得9500万円（1億円-500万円）
（※その他仲介手数料等の譲渡費用は経費として差し引くことが可能です）
※【注】ただし、税金が高くなりやすい。

 

※取得費が分からない場合でも、取得費を合理的に推計する方法があります。
「相続不動産でよくある注意点」で詳しく解説します。

 

相続不動産の税率は「所有期間」で決まる

譲渡所得の税率は、所有期間によって変わります。

区分	税率
長期譲渡所得（5年超）	約20%
短期譲渡所得（5年以下）	約39%

 

重要なのは、相続の場合は被相続人の所有期間を引き継ぐという点です。
例えば
・父が30年前に購入
・相続後すぐに売却
この場合でも、所有期間は30年と判断されます。つまり、長期譲渡所得（約20％）の税率が適用されます。

 

【出典】国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

 

相続不動産でよくある注意点

相続不動産の売却では、次のような問題がよく起こります。

 

取得費が分からない

古い不動産の場合、
➡︎ 購入契約書がない
➡︎ 金額が分からない
というケースがよくあります。
この場合、概算取得費として売却価格の5％ を取得費として計算することになります。

 

しかし、この方法だと取得費が大幅に少なくなり、税金が高くなる可能性があります。
そのため、可能な限り以下の資料などを探すことが重要です。
● 売買契約書
● 領収書
● 通帳記録

 

また、
● 抵当権の設定金額や買戻特約金額
● 売主である不動産会社の資料
● 公示地価や相続税路線価
● 市街地価格指数
などの情報から、根拠のある数字を割り出し、推計により購入金額を算出する方法もあります。

 

共有名義の不動産

相続では、不動産が共有名義になることも多くあります。
例えば、
➡︎ 兄弟3人で相続
➡︎ 持分3分の1ずつ
この場合、譲渡所得はそれぞれの持分で計算します。
つまり、売却価格も費用も持分割合で分けて計算することになります。

 

相続不動産の売却は税理士への相談が重要

相続で取得した土地や建物を売却した場合、つまり「不動産などの資産を売却して得た利益」がある場合、所得税の「譲渡所得」に該当する可能性があり、その利益は所得税の課税対象となります。

そのため、翌年に確定申告を行う必要があります。

 

不動産売却で「利益が出なかった」「むしろ損をした」という場合は、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、3,000万円特別控除などの特例を使ってゼロになったケースは別です。特例を適用した場合は、原則として確定申告が必要になりますのでご注意ください。

相続不動産の売却では、
● 取得費の判断
● 特例の適用
● 相続税との関係
など、税務上の判断が多くあります。

 

特に相続の場合は、
● 相続税申告
● 遺産分割
● 不動産売却
が同時に関係してくるため、税務全体を見て判断することが重要です。
実務では、売却方法によって税額が大きく変わるケースも少なくありません。

 

まとめ（税理士・笘原拓人より）

様々な特例に関しては、今後のコラムで詳しく発信していきます。

相続不動産の売却は、「売ったら終わり」ではありません。
・譲渡所得の計算
・確定申告
・税金の最適化
など、税務面での対応が必要になります。

 

特に相続の場合は、
・相続税
・所得税（譲渡所得）
という二つの税金が関係する複雑な分野です。

 

相続不動産の売却を検討している場合は、売却してからではなく、売却前の段階で税理士に相談することをおすすめします。
適切な準備をすることで、不要な税負担を防ぐことができるからです。

 

【関連ページ】

↓相続の解決事例をこちらでご紹介しています！
相続解決事例

 

↓当所について詳しく知りたい方はこちら！
相続対策は専門性の高い税理士にお任せください

10年前の相続を今から整理する方法

10年前に相続の話し合いがまとまらなかったため、土地・建物を共有で相続…このまま土地・建物を共有し続けることでどのようなことが懸念されるのか、解消するにはどのような方法があるのか、また、進め方についてもご紹介していきます。
共有の財産を明確にし整理していく…当所からの対策のご提案や、このようなケースで重要な視点などを詳しく解説していきます。

 

相談内容

両親が亡くなったのは10年前です。話し合いがうまくまとまらず、土地・建物を3人の共有で相続しました。
このまま共有を続けるのは良くないと思っていますが、どうやって解消すればいいのでしょうか？

 

対象となる財産

●　土地・建物（実家）
●　貸駐車場
●　空き家

 

「共有」は時間が経つほど解消しづらくなる

共有状態の不動産は、
●　売るにも全員の同意が必要
●　活用も中途半端
●　次の世代に引き継ぐとさらに複雑
という問題を抱えています。
「いつか話し合おう」と思っているうちに、10年、20年と放置されるケースは珍しくありません。

 

実際にご提案した進め方

 

① 土地・建物の評価を実施

まず今回のケースでは、
●　それぞれの不動産の評価額
●　各共有者の持分価値
を明確にしました。感覚論ではなく、数字を出すことが話し合いの第一歩です。

 

② 各共有者の希望をヒアリング

次に行ったのが、
●　住み続けたい
●　売却したい
●　現金化したい
など、それぞれの本音の整理です。
意外と、「思っていたより希望が違う」ということは多いものです。

 

③ 交換の特例を使った等価交換

可能なものについては、交換の特例を利用し、税負担が生じない形での等価交換を検討しました。
➡︎　不動産同士を入れ替える
➡︎　持分を整理する
ことで、共有を解消する道筋を作ります。

 

④ 贈与と売買を組み合わせた解消

等価交換が難しい部分については、
➡︎　一部を贈与
➡︎　一部を売買
という形で調整し、現実的な解消方法を検討しました。

 

⑤ 分筆による解消（今回は未実施）

共有解消の方法としては、「分筆（共有物分割）」という選択肢もあります。
今回は条件が合わず実施しませんでしたが、ケースによっては有効な方法です。

 

この相談内容で重要な視点

① 時間的緊急性の認識　-「今」が最後のチャンスかもしれない

共有状態は、時間が経過すればするほど解消が困難になっていきます。
現時点では当事者3人で直接話し合いができる状況ですが、このまま放置すると、共有者の誰かに相続が発生し、その配偶者や子どもたちが新たな共有者として加わることになります。そうなれば、関係者は5人、10人と増え続け、face to faceでの話し合いすら難しくなるでしょう。

 

さらに、世代を超えるごとに「実家への思い入れ」や「当時の経緯」も薄れ、利害関係だけが先鋭化していきます。
10年前の相続を「今から整理する」というのは、決して遅すぎるわけではありません。むしろ、当事者が健在で、意思疎通が可能な今こそが、共有解消の最後のチャンスという認識を持つことが極めて重要です。

 

② 客観的な数字に基づく話し合いの土台作り - 感情ではなく、事実で語る

「あの土地は自分が管理してきた」「実家には私が一番愛着がある」といった感情論や、「たぶんこれくらいの価値だろう」という曖昧な認識のままでは、話し合いは平行線をたどるばかりです。
だからこそ、まず必要なのは不動産の評価額と各持分の価値を数値で明確にすることです。

 

数字という共通言語を持つことで、
●　誰がどれだけの価値を持っているのか
●　どの選択肢が誰にとって有利・不利なのか
●　公平な解消方法は何か
が、客観的に判断できるようになります。

 

「数字を出すことが話し合いの第一歩」という指摘は、単なる手続き論ではなく、感情的な対立を避け、合理的かつ公平な合意形成を可能にするための最も基本的で重要な視点なのです。

 

共有している相続についてお悩みの方へ（税理士・笘原拓人より）

共有不動産は、「誰かが困るまで放置されがち」です。
しかし、
●　元気なうち
●　話し合いができるうち
に整理すれば、選択肢は必ずあります。「今さら…」と思わず、一度、現状を整理するところから始めてみてください。

 

【関連ページ】

↓相続の解決事例をこちらでご紹介しています！
相続解決事例

↓当所について詳しく知りたい方はこちら！
相続対策は専門性の高い税理士にお任せください