相続税コラム

投稿日：2026.03.02

土地・建物が複数あり、兄弟がいるケースの生前対策

実際にご相談いただいたケースから、どのような生前対策を行えば良いのか、どのようなことを考慮すべきなのか、ご紹介していきます。
土地や建物が複数あり兄弟がいる場合の、当所からの対策のご提案や、生前対策で重要な視点などを詳しく解説していきます。

 

相談内容

土地や建物が複数あり、兄弟もいるため、将来の相続が不安です。
できるだけ揉めないように、事前にどのような対策をしておけばよいでしょうか？

 

対象となる財産

• 土地
• 建物（自宅）
• 預金

 

兄弟がいる相続で「何も決めない」ことのリスク

兄弟姉妹がいる相続で多いのが、「とりあえずそのままにしておく」という判断です。
しかし、

• 土地と建物の名義がバラバラ
• 共有状態が続く
• 誰がどこに住み続けるのか決まっていない

こうした状態は、将来ほぼ確実にトラブルの火種になります。
特に義理の兄弟がいる場合、感情面・利害関係が複雑化しやすく、話し合いが難航するケースが少なくありません。

 

当所からのご提案

ご提案 ① 生前のうちに「名義の整理」をしておく

まず最優先でお伝えしたのが、土地・建物の名義整理です。
今回のケースでは、

• 土地と建物が共有
• しかも土地と建物で名義が異なる

という状態でした。

 

このまま相続が発生すると、

• 分けづらい
• 売れない
• 誰も決断できない

という最悪の状態になります。

 

そこで、

• 土地・建物を可能な限り 単独所有に整理
• さらに土地と建物の名義を一致させる

という方向性を、生前のうちに検討することをご提案しました。
こちらについては交換の特例などを使うケースが多いです。

 

ご提案 ② 公正証書遺言で「住む場所」を守る

もう一つ重要なのが、公正証書遺言の作成です。
特に、「今住んでいる土地・建物を確実に相続したい」という希望がある場合、遺言は必須です。
今回のケースでは、

• 自分が住む土地は確実に相続できる内容
• 兄弟については 遺留分に配慮した設計

この2点を重視した公正証書遺言をご提案しました。

 

遺言がない相続では、「住み続けたい人」と「お金に換えたい人」の対立が起こりやすくなります。
事前に道筋を示しておくことが、結果として家族全員を守ることにつながります。
自筆証書遺言は本人の意思能力はあったか、強制的に書かせたのではないか、など結局自筆証書遺言について争いになったりするため、おすすめはできません。
また自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要なため、相続開始の以後も時間と手間がかかります。

 

この相談内容で重要な視点

① 「共有状態」は次世代でさらに複雑化する

不動産の共有状態を放置することの最大のリスクは、時間が経つほど解決が困難になるという点です。
現在は兄弟3人の共有でも、次の世代になると、

• 兄の子ども2人
• 弟の子ども3人
• 自分の子ども1人

というように、共有者が6人に増える可能性があります。
さらにその次の世代になれば、共有者は10人以上になることも珍しくありません。

 

こうなると、

• 全員の同意がなければ売却できない
• 連絡が取れない共有者が出てくる
• 意見がまとまらず、何も決められない

という「塩漬け不動産」になってしまいます。
今なら3人で話し合えることが、何よりの財産です。この段階で名義整理や遺言による方針を決めておくことは、子や孫の世代への最大の配慮といえるでしょう。

 

② 「土地と建物の名義が違う」問題は想像以上に深刻

土地と建物の所有者が異なる状態は、法律上「借地権」という権利関係が発生している可能性があり、非常に複雑です。
例えば、

• 土地:兄の名義
• 建物:弟の名義

という状態で兄が亡くなった場合、土地の相続人は「弟に土地を貸している」という立場になります。
すると、

• 土地の相続人が「地代を払ってほしい」と主張する
• 建物の所有者が「建物を建て替えたい」と思っても土地所有者の同意が必要
• 土地を売りたくても、建物がある限り売却が困難

といった対立が生まれやすくなります。
よく親子兄弟などの親族間で無償で土地の使用を許可していた使用貸借契約がありますが、借主の使用貸借契約は相続されないので将来的には不法占拠状態になる恐れもありますのでそこも生前対策や公正証書遺言などのケアが必要です。
さらに厄介なのは、税務上の評価も複雑化するという点です。借地権の有無や評価額によって相続税の計算が変わるため、専門家でも判断に迷うケースがあります。
だからこそ、生前のうちに土地と建物の名義を一致させておくこと、相続開始の以後であればそのような状態の相続は避けることが、将来のトラブル回避と税務上の明確化につながるのです。

 

兄弟がいる方の相続でお悩みの方へ（税理士・笘原拓人より）

兄弟がいる相続ほど、「早めの整理」と「見える形での意思表示」が重要です。

• 名義を整える
• 共有を減らす
• 遺言で方向性を示す

これだけでも、将来の相続は大きく変わります。

 

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